REITś sind börsennotierte Unternehmen, die im Bereich Erschließung, Verwaltung und Bewirtschaftung von Grundstücken und Immobilien sowie im Hypothekengeschäft tätig sind.
Ein REIT ist quasi so etwas wie ein börsennotierter Fonds, der das Anlegergeld in Immobilien investiert.
(Hierbei gibt es REITs, die auf unterschiedliche Bereiche spezialisiert sind z. B. Healthcare REITś, die auf Kliniken, Reha-Zentren und Seniorenresidenzen fokussiert sind, REITś, die auf Büroflächen konzentriert, Retail-REITś, die auf Einkaufzentren und Outlets konzentriert sind usw).
Gewinne der Gesellschaften werden nicht besteuert, sofern sie an die Anleger mindestens 90% der Gewinne als Dividende ausschütten. Erst beim Anleger werden diese Gewinnausschüttungen dann besteuert.
REITs arbeiten üblicherweise mit viel Fremdkapital, also mit einen hohen Hebel. Dies ist wie bei der Immobilien-Direktinvestion mit relativ wenig Eigenkapital sowohl ein großer Vorteil als auch zugleich Risiko.
Ich halte REITs neben Aktien grundsätzlich für entbehrlich. Wer aber zur Beimischung unbedingt einen REIT kaufen möchte, dem würde ich eine goldene Regel von mir, die später im Buch auch noch auftauchen wird, mitgeben: Im Zweifel auf Marktführer setzen!
Ein wirkliches Dickschiff ist hier die “Simon Property Group (SPG)” mit 220 traditionellen Einkaufszentren und Outlets. Man ist Marktführer unter den US-Bestandshaltern für Shopping-Immobilien mit einer Marktkapitalisierung von über 45 Mrd. USD. Simon Property Group konzentriert sich hierbei auf beste Lagen, früher gehaltene B-Lagen wurden ausgegliedert.
Die Auslastung der Immobilien der SPG liegt derzeit (01/20) bei 95,9%.
Die Dividenden können aus den Gewinnen bezahlt werden. Aber nicht nur das … man generiert darüber hinaus auch genug freien Cash-Flow, um weiter investieren zu können.
[Mein 5/10/15 als Qualitätsfilter scheint auch bei REITś anwendbar zu sein, hat zumindest Simon Property und auch Tanger Outlet]
Wenn man nun einen REIT wie Simon Property Group kaufen möchte, wird man feststellen, dass das normale KGV aus dem Aktienbereich hier nicht wirklich helfen kann.
Im Januar 2020 lag das KGV (P/E) für SPG bei 20,05 und wäre somit als teuer einzustufen.
Allerdings muss man bei REITs bedenken: Das KGV basiert auf dem Gewinn je Aktie, aber für REITs ist der Gewinn je Aktie nicht sehr aussagekräftig.
Der Knackpunkt sind hier die Abschreibungen. In der Gewinn- und Verlustrechnung eines REITs werden von den Erträgen aus Mieteinkünften neben normalen zahlungswirksamen Aufwendungen im extremen Maße Abschreibungen in Abzug gebracht. Der restliche verbleibende Gewinn ins Verhältnis zum Börsenkurs gesetzt ergibt in unserem Beispiel eben das hohe KGV von 20,05.
Abschreibungen sind natürlich nicht zahlungswirksam. Die REIT-Dividenden werden aus dem Cashflow und nicht aus dem EPS gezahlt. Wenn Sie die Wertminderung (AfA) zum Gewinn je Aktie addieren und die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien abziehen (da dies nur einmalige Ereignisse sind und es uns ja um laufend erzielbare Erträge geht), nähern Sie sich dem tatsächlichen Cashflow. Dies wird als Funds from Operations (FFO) bezeichnet. Wenn Sie die für die Instandhaltung der REIT-Gebäude erforderlichen Investitionsausgaben abziehen, erhalten Sie Adjusted Funds from Operations (AFFO). Dies sind die beiden häufigsten REIT-Metriken.
Laut Market Realist ist die häufigste Methode zur Berechnung des relativen Werts eines REIT das Price-to-FFO-Multiplikator (Das Price/FFO ist quasi das KGV für REIT-Investments).
Market Realist ermittelte das Preis-FFO-Verhältnis für REITs im 10-Jahres-Durchschnitt mit etwa dem 16-Fachen (natürlich unterscheiden sich die REIT-Teilsektoren, da beispielsweise Krankenhäuser möglicherweise eine Prämie gegenüber Hotels erhalten).
Als Daumenwert bieten sich REITs an, die zum Kurs-zu-FFO-Verhältnis von etwa dem 16-fachen oder darunter gehandelt werden.
Im Januar 2020 lag das Price/FFO für die Simon Property Group bei 12.01 (Blended P/FFO); auf dieser Basis ist der REIT als günstig bewertet einzustufen.
Weitere Daten der SPG im Jan. 2020: Blended FFO Yield: 8,33%; Div. Yield: 5,73% bei 144,79 USD. Die Ausschüttungsquote auf das FFO gerechnet liegt bei 69%.
Im Rahmen der Finanzkrise erfolgte 2008 eine Kürzung der Dividende um ca. ⅓; seitdem wurde die Dividende wieder jedes Jahr erhöht.
Die Dividenden wurden in den letzten 10 Jahren um durchschnittlich 13,7% p. a. gesteigert.
Gute weiterführende Seiten:
https://aktienfinder.net/blog/reits/
Guter umfangreicher Artikel zu REITs:
https://finanzwissen.de/investieren/aktien/immobilien/reits/
Top-Screener für US-REITs:
https://finviz.com/screener.ashx?v=111&f=sec_realestate
Update 2024:
Neben der Simon Property Group ist Reality Income einer meiner Lieblings-REITs. Realty Income ist primär in den USA tätig, schließt langfristige Mietverträge mit soliden Mietern z.B. Restaurant-Ketten oder auch Walgreens, CVS usw.
Kein Mieter steht dabei für mehr als 4 % der Mieteinnahmen, was eine zu starke Abhängigkeit von einzelnen Mietern vermeidet. Der Vermietungsstand ist mit ca. 97 % nahezu voll ausgelastet.
Seit nunmehr 29 Jahren erhöht das Unternehmen laufend die Dividende. Hierbei stieg im Durchschnitt die Dividende um 4,3 % pro Jahr.