Immobilien statt Aktien

Um Alternativen zur Aktienanlage aufzuzeigen, verfasste ich den Artikel "Aktien oder Immobilien". 

Dieser kam erstaunlich gut hier auf dem Blog und auf Quora an. Ich wurde wahrscheinlich deswegen mehrfach gebeten, ob ich nicht etwas darüber schreiben könnte, wie ich konkret beim Investment in Immobilien vorgehen würde.

Wir setzen also voraus, dass statt des Investments in Aktien eine Immobilie gekauft werden soll.

 

Hier gibt es natürlich unglaublich viel an Feinheiten zu beachten. Ich muss mich deswegen auf das aus meiner Sicht absolut Wichtigste beschränken. Legen wir los ...

 

A-Städte oder B-Städte ... und das wars

Also keine Kompromisse bei der Standortauswahl

Wir kaufen NICHT in B- (B minus)-Städten und schon gar nicht in C-Städten oder D-Städten!

Die sicherste Nummer wäre natürlich in eine A-Stadt wie München, Hamburg, Frankfurt zu investieren. Das Problem ist jedoch, dass unsere Rechnung nicht aufgehen wird, d. h. hier wird unsere Kalkulation (Miete zahlt Bankrate) einfach nicht funktionieren.

Ich könnte kaufen und müsste hoffen, dass über Wertsteigerung das alles irgendwie funktionieren wird. Das wäre aber eine reine Spekulation. Wir wollen aber investieren ... und da muss die Kalkulation von vorneherein aufgehen.

 

Folglich hat der Investmentpunk recht, wenn er sagt, dass für normale Anleger wahrscheinlich B-Städte besser geeignet sind als A-Städte. Seine konkreten Beispiele würde ich so unterschreiben, wobei ich Aschaffenburg von diesen Städten nicht kenne.

Bonn (B) statt Düsseldorf (A)

Kiel (B) oder Lübeck (B) statt Hamburg (A)

Nürnberg (B), Würzburg (B), Aschaffenburg (B) statt München (A) 

 

A-Lagen oder B-Lagen innerhalb dieser A-Städte/B-Städte

Das bedeutet, dass es mir nichts hilft in einer astreinen B-Stadt wie Bonn z. B. in einem schlechten Stadtteil zu investieren.

Die Vermietbarkeit ist dort eingeschränkt und das Klientel dort schreckt die Mieter, die ich mir wünsche, ab.

 

Nun zu den Zahlen. Diese sind sehr wichtig, da wir ja ein Investment erwerben möchten. Es geht nicht darum eine Immobilie für uns als Art Luxusgut wie ein schönes Auto o. ä. zu kaufen. Deswegen:

Miete zahlt Bankrate

Konkret soll also die auf das Konto eingehende Miete die Bankrate (Zins + Tilgung) abdecken. Hierbei ist ein minimales Drauflegen okay, aber nicht viel. (z. B. Gerald Hörhan: "Draufzahlen von 100 € im Jahr ist okay; mehr nicht!")

Absolut richtig ... wenn ich 100 € pro Monat draufzahlen muss, geht die Kalkulation, dass der Vermögensaufbau vom Mieter geleistet wird, nicht auf.

Ich muss ohnehin die Instandhaltung der Immobilie aus eigener Tasche zahlen. Ebenso trage ich den Hausgeld-Anteil, den ich nicht auf den Mieter umlegen kann.

 

Rahmenbedingungen für Miete zahlt Bankrate:

Damit die Rechnung aufgeht, müssen wir neben den Kaufnebenkosten ungefähr 15% EK vom Kaufpreis aufbringen.

Beispiel: Wohnung € 100.000; hier müssten wir also 15% =15.000 € als EK zusätzlich zu den Nebenkosten von 10% bis 12% = 10.000 bis 12.000 € aufbringen. Unser Gesamtinvestment wäre folglich zum Kauf der 100.000 €-Immobilie ca. 25.000 € bis 27.000 €.

Also keine 110%, 100%-Finanzierungen (zu riskant) oder 90%-Finanzierungen (aufgrund Zinsaufschlag geht die Rechnung nicht auf)

 

So ... das war's fürs Erste ... ich werde aber bei Gelegenheit gerne weitere Blogartikel zum Immobilieninvest schreiben.

 

Ganz wichtig: Ihr müsst vorab viel recherchieren und lernen, bevor ihr an ein Investment in Immobilien denkt. Es geht um viel Geld und um lange Laufzeiten. Da solltet ihr wirklich "sattelfest" sein, bevor ihr kauft. Es ist wie bei jedem anderen Markt (Aktienmarkt, Kryptomarkt). Ihr müsst zeitintensiv erst Eure Hausaufgaben machen, wenn ihr nicht "Schiffbruch" erleiden möchtet.